¿Debería esperar para comprar una casa? Por qué esperar a que bajen las tasas hipotecarias podría costarle caro.

Información sobre hipotecas

Por Tony Tehfe, NMLS n.° 1177864 y Jorge Diaz, NMLS n.° 2693808 | Agente inmobiliario con licencia en Nueva Jersey® (Ref. n.° 2446881)

Los tipos de interés hipotecarios subieron recientemente hasta el 6,4%, el nivel más alto en cinco meses, y la pregunta que nos hacen los compradores a diario es la misma: "¿Debería esperar a que bajen los tipos para comprar una casa?".

Es una pregunta válida. Los titulares sobre subidas de tipos de interés, incertidumbre económica y tensiones globales ponen nervioso a cualquiera que se plantee contratar una hipoteca. Pero tras hablar con cientos de compradores en Nueva Jersey y otros lugares, la verdad es que esperar el tipo de interés "perfecto" es uno de los errores más caros que puede cometer quien compra una vivienda.

En esta publicación, explicaremos en detalle por qué están subiendo las tasas hipotecarias, cuánto le cuesta realmente al mes un pequeño aumento de la tasa y la estrategia más inteligente que los compradores experimentados están utilizando actualmente para tener éxito en este mercado.

▶ Ver el episodio

Mira nuestro análisis sobre la relación entre tasa y precio →

¿Por qué están subiendo los tipos de interés hipotecarios ahora mismo?

Muchos compradores no se dan cuenta de lo sensibles que son los tipos de interés hipotecarios a las noticias económicas. En los últimos 26 días, el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años subió del 3,9% a casi el 4,3%, lo que provocó un aumento similar en los tipos de interés hipotecarios.

Esto es lo que ha provocado el reciente repunte:

• El aumento de los precios del petróleo ejerce presión al alza sobre la inflación.

• La tensión geopolítica inquieta a los mercados financieros.

• Los datos económicos mejores de lo esperado reducen las razones para que la Reserva Federal recorte las tasas de interés.

  
  

¿Lo más frustrante? Que estas mismas fuerzas podrían revertirse la semana que viene, el mes que viene o dentro de seis meses. Nadie puede predecir con certeza dónde estarán los tipos de interés: ni los prestamistas, ni los economistas, ni la propia Reserva Federal. Y esa incertidumbre es precisamente la razón por la que "esperar" rara vez funciona como esperan los compradores.

Las tasas suben en ascensor y bajan por las escaleras. Incluso cuando las noticias son positivas, las tasas no bajan tan rápido como suben.

Las matemáticas

El costo real de una tasa de interés más alta

La mayoría de los compradores entran en pánico al ver titulares como "las tasas subieron" sin siquiera hacer los cálculos. Veamos un ejemplo ilustrativo con una casa de $400,000 con un 5% de enganche en un préstamo a tasa fija a 30 años:

Tasa de interés	P&I mensual
5,9%	$2,253.92
6,4%	$2,376.00

Ejemplo ilustrativo únicamente. Solo se incluyen capital e intereses; las cifras no incluyen impuestos, seguros, seguro hipotecario ni cuotas de la asociación de propietarios. Las tasas y pagos reales dependen de la calificación crediticia, la propiedad, el programa de préstamo y las condiciones del mercado.

La diferencia

$110 al mes

O aproximadamente 3,60 dólares al día, menos de lo que cuesta una taza de café.

Si una diferencia de 110 dólares al mes marca la diferencia entre comprar la casa de tus sueños o no, la conversación honesta no se centra en la cuota mensual, sino en si realmente estás preparado para comprar a este precio. Para cualquiera que compre una vivienda en este rango de precios, esos 110 dólares adicionales casi siempre son manejables.

La compensación

¿Qué sucede cuando bajan las tasas de interés? No es lo que esperas.

Aquí está el punto que la mayoría de los compradores no consideran: tasas de interés más bajas generan más compradores. Y más compradores significan más competencia, guerras de ofertas y precios al alza.

En el mercado actual, vemos casas que permanecen en el mercado durante 3 meses sin recibir ofertas ; casas que antes, cuando las tasas de interés eran más bajas, habrían recibido entre 9 y 10 ofertas competitivas. Los compradores de hoy tienen una ventaja que no han tenido en años.

• Es hora de negociar el precio.

• Margen para solicitar concesiones al vendedor.

• Poder para negociar los elementos de la inspección.

• No hay guerras de ofertas que perder

Cuando las tasas bajan al 5,5% o al 5%, todo eso desaparece. Ahorrarás 100 dólares al mes en la tasa, pero pagarás 30 000 dólares más por la misma casa porque compites con otros 10 compradores.

▶ Ver el desglose completo

Mira nuestro análisis sobre la relación entre tasa y precio →

La estrategia

"No esperes para comprar una casa: compra una casa y espera".

Hay un dicho famoso en el sector inmobiliario que lo resume a la perfección: no esperes para comprar una casa, compra una casa y espera.

Esto es lo que significa en la práctica. Históricamente, el valor de las viviendas en Nueva Jersey se ha apreciado aproximadamente un 3% anual. En esa misma vivienda de 400.000 dólares, se vería así:

• Fin del año 1: ~$412.000

• Fin del año 2: ~$424.000

• Fin del año 3: ~$437.000

El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. La revalorización de una vivienda varía según el mercado, la propiedad y el período de tiempo.

Aunque los tipos de interés bajen al 5% en dos años, esa casa "más barata" que esperabas podría costar decenas de miles de dólares más. Además, habrás perdido la oportunidad de obtener plusvalía, amortizar el capital y aprovechar posibles beneficios fiscales.

Y aquí viene lo mejor: si las tasas bajan después de comprar, es posible que tengas la opción de refinanciar. Podrás buscar una tasa más baja más adelante y, además, habrás asegurado el precio actual. Pero si esperas y la casa de tus sueños se vende a otra persona, no podrás recuperarla.

Bloqueo de tasas

¿Debo pagar para fijar el tipo de cambio de hoy?

Las tarifas fijas se ofrecen en periodos estándar: 30 días, 45 días, 60 días e incluso hasta 180 días para construcciones nuevas.

Esta es la opinión sincera: un bloqueo de 30 días generalmente no tiene costo adicional. Los bloqueos más largos (90 días, 180 días o bloqueos "por determinar" antes de encontrar una casa) generalmente tienen un costo.

¿Debería pagar un extra para fijar el tipo de cambio actual? Este es el marco que utilizamos con nuestros compradores:

• Con contrato y plazo de cierre normal: Precio fijo estándar de 30 días, sin coste adicional. Decisión fácil.

• Construcción nueva con vencimiento a 4-6 meses: Un plazo más largo para fijar la tasa podría ser conveniente, pero es arriesgado. Si las tasas suben, el dinero estará bien invertido. Si bajan o se mantienen estables, no habrá pagado nada.

• Si aún no has encontrado casa: Por lo general, no recomendamos pagar por una cerradura TBD. Primero encuentra la casa.

Nadie sabe cómo estarán los tipos de interés dentro de seis meses. Si lo supiéramos, nos dedicaríamos a otra cosa.

El proceso

Los 5 pasos para comprar una casa

Si estás listo para dejar de esperar y empezar a mudarte, aquí te explicamos exactamente cómo es el proceso de compra de una vivienda, especialmente para quienes compran por primera vez.

1. Presente una solicitud de hipoteca con un asesor de confianza.

Comunícate por teléfono (o en línea) con un asesor hipotecario real, no con un correo que diga "¡estás preaprobado!" sin siquiera consultar tu historial crediticio. Una solicitud real requiere documentos:

• Formularios W-2 si trabaja

• Declaraciones de impuestos y formularios 1099 si trabaja por cuenta propia.

• extractos bancarios

• Documento de identidad y comprobante de domicilio

  
  

2. Descubre tu poder adquisitivo

Mediante la solicitud, tu asesor identificará para qué tipo de préstamo calificas. Si el precio objetivo de tu vivienda es de $400,000, pero calificas para $300,000, recibirás un plan de acción claro para cubrir la diferencia: reducir tus deudas, ahorrar más para el pago inicial, aumentar tus ingresos o mejorar tu historial crediticio.

3. Obtenga su carta de preaprobación.

Este es el documento que necesitarás antes de que cualquier vendedor tome en serio tu oferta. También es cuando conocerás las cifras reales: pago mensual, gastos de cierre y efectivo necesario al momento del cierre.

4. Vaya de compras con su agente inmobiliario®.

Esta es la verdad universal que vemos cada semana: todo el mundo tiene una idea de lo que quiere hasta que se va de gira. Entonces se dan cuenta de que lo que creían importante ya no lo es, y lo que no creían importante se convierte de repente en lo decisivo. Mantén la mente abierta.

5. Cerrar y mudarse

Una vez firmado el contrato, el prestamista se encarga del resto: tasación, análisis crediticio, aprobación final y cierre. Un buen prestamista te mantiene informado en cada etapa del proceso.

Asequibilidad

Tienes más opciones de las que crees.

El mayor obstáculo para la mayoría de los compradores en este momento no son las tasas de interés, sino los precios de las viviendas. Aquí presentamos estrategias reales que están funcionando hoy:

• Programas de asistencia para el pago inicial : Recientemente ayudamos a una compradora en Alabama a cerrar la compra de una casa de $192,000, donde solo aportó $40 al momento del cierre gracias a la asistencia para el pago inicial combinada con concesiones del vendedor. Los requisitos de elegibilidad varían según el programa, el estado, el prestamista y la calificación del prestatario; no todos los prestatarios calificarán.

• Concesiones por parte de los vendedores : en el mercado actual, más lento, los vendedores están aceptando créditos que los compradores no podían ni imaginar hace apenas uno o dos años.

• Optimización del crédito : pagar las tarjetas de crédito o corregir errores en los informes puede aumentar significativamente su poder adquisitivo.

• Uso estratégico de los reembolsos de impuestos : los reembolsos del IRS, las bonificaciones y los fondos de regalo pueden aplicarse a su compra si se estructuran adecuadamente.

• Trabajar temporalmente en un empleo secundario : a veces, el camino hacia la compra de una vivienda resulta incómodo durante 6 a 12 meses. La recompensa dura décadas.

Un buen asesor hipotecario jamás te dirá simplemente "no". Te ofrecerá un plan de acción con un cronograma claro. Si las últimas palabras de tu prestamista son "buena suerte, busca a otro", estás tratando con el prestamista equivocado.

En resumen

Entonces, ¿deberías esperar para comprar una casa?

Esta es la respuesta honesta que la mayoría de los prestamistas no te darán:

Si puedes afrontar el pago hoy y has encontrado una casa que te encanta, esperar casi siempre es un error.

Pasarás el próximo año esperando que bajen los tipos de interés, viendo cómo suben los precios de las viviendas y, al final, comprando una casa más cara de todos modos. O peor aún: seguirás esperando y nunca comprarás nada.

Invertir en bienes raíces es lo que llamamos "una excelente manera de enriquecerse poco a poco". Los beneficios no se ven el primer mes, sino al cabo de cinco, siete o diez años, cuando se tiene patrimonio, estabilidad y una vivienda que vale mucho más de lo que se pagó.

Dentro de cinco años, te agradecerás la decisión que tomes hoy.

Comience

¿Listo para obtener la preaprobación?

Si eres comprador primerizo, comprador recurrente o alguien que lleva meses indeciso esperando el momento oportuno, esta es la señal para que empieces a hablar del tema. Consejos prácticos de asesores con licencia que se dedican a esto a diario.

Mira el episodio completo

Acerca de los autores y declaraciones

Tony Tehfe — Originador sénior de préstamos hipotecarios, NMLS n.° 1177864. Licenciado en varios estados.

Jorge Díaz — Originador de préstamos hipotecarios, NMLS n.° 2693808. Agente inmobiliario con licencia en Nueva Jersey, referencia NJREC n.° 2446881; miembro de Realtor® n.° 607013451. Afiliado a Real Broker LLC, referencia de corredor NJREC n.° 1643363, 165 Passaic Avenue, Suite 205, Fairfield, NJ 07004.

Descargo de responsabilidad sobre el contenido educativo. Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y educativos generales y no constituye asesoramiento financiero, legal, fiscal ni de inversión. La información refleja las opiniones de los autores a la fecha de publicación y está sujeta a cambios sin previo aviso. Los ejemplos de tasas hipotecarias, los cálculos de pagos y las cifras de apreciación de la vivienda son meramente ilustrativos y no constituyen compromisos de préstamo, ofertas de crédito ni garantías de rendimiento futuro del mercado. Las tasas, los plazos, los pagos, las comisiones y la elegibilidad para el programa reales dependen de la calificación crediticia, el tipo de propiedad, el programa de préstamo, las condiciones del mercado y otros factores, y pueden diferir sustancialmente de las cifras mostradas.

No se garantiza la aprobación del crédito. La preaprobación y la aprobación del préstamo no están garantizadas. Todos los préstamos están sujetos a revisión crediticia, verificación de ingresos, activos, historial crediticio, tasación de la propiedad y otros requisitos del programa. La disponibilidad, los requisitos y las condiciones del programa de asistencia para el pago inicial varían según el estado, el prestamista y la calificación del prestatario, y no todos los prestatarios calificarán.

Información sobre bienes raíces. Jorge Díaz presta servicios de corretaje inmobiliario en Nueva Jersey como agente de ventas afiliado a la agencia inmobiliaria que lo emplea, identificada anteriormente. Realtor® es una marca registrada federal de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors®), que identifica a los miembros que se adhieren a su Código de Ética. La información sobre la licencia de bienes raíces de Nueva Jersey puede verificarse en la Comisión de Bienes Raíces de Nueva Jersey.

Divulgación de afiliación y compensación. Los autores pueden recibir compensación en relación con la originación de hipotecas o transacciones inmobiliarias mencionadas o iniciadas como resultado de este contenido. Se recomienda a los lectores consultar con profesionales independientes y autorizados antes de tomar cualquier decisión financiera, inmobiliaria o de endeudamiento.

Igualdad de oportunidades de vivienda / Prestamista de vivienda equitativo. 🏠 Verificación del licenciatario: Acceso al consumidor de NMLS en www.nmlsconsumeraccess.org .